Górny Śląsk stał się numerem dwa na rynku magazynowym

AXI IMMO

W ciągu ostatnich 12 miesięcy na Górnym Śląsku wynajęto 1,1 mln mkw. powierzchni magazynowej, co plasuje ten rynek na drugim miejscu po Warszawie w skali kraju. Region jest też kluczowym hubem dystrybucyjnym dla Europy Środkowo-Wschodniej – informuje Anna Głowacz, dyrektor Działu Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych w AXI IMMO.

Całkowity wolumen najmu na górnośląskim rynku magazynowym na koniec czerwca 2021 r. osiągnął wynik 552 000 mkw. (+39,1% vs I poł. 2020 r.). Wartość uzyskana w okresie od kwietnia do czerwca 2021 r. tj. 355 000 mkw. była wyższa niż najlepszy dotychczasowy wynik uzyskany w III kw. 2020 r. (353 000 mkw.) i w ostatnich 5-ciu latach. Co więcej, wartym odnotowania jest fakt, że od III kw. 2020 r. do II kw. 2021 r. popyt brutto wyniósł 1,1 mln mkw. i był to drugi po Warszawie wynik w skali kraju. Wśród największych wybranych transakcji w tym okresie znalazły się trzy umowy firmy Panattoni, w których deweloper dostarczy budynki BTS o powierzchni 82 200 mkw. dla globalnego gracza e-commerce (II kw. 2021) w Gorzyczkach, 60 800 mkw. dla firmy Action w Tychach (III kw. 2020) i 50 290 mkw. dla firmy Weber (II kw. 2020) w Zabrzu. Z kolei poufny najemca z branży FMCG zdecydował się na przedłużenie umów najmu w parku magazynowym SEGRO LP Gliwice (45 000 mkw. – III kw. 2020), a sieć supermarketów Auchan zdecydowała się na podpisanie nowej umowy o powierzchni 53 700 mkw. w centrum logistycznym GLP Lędziny.

Sieci handlowe, produkcja i logistyka

W okresie ostatnich 18 miesięcy za ponad 50% popytu brutto na Górnym Śląsku odpowiadały sieci handlowe (38%) i produkcja (19%), a na kolejnych miejscach uplasowały się e-commerce (16%), logistyka (12%) i motoryzacja (8%). Ewolucja, którą przeszedł ten rynek w czasie pandemii, przyczyniła się do wzrostu aktywności najemców z sektorów logistyki i e-commerce o średnio 10% rok do roku. W tym samym czasie znacząca dla Śląska branża motoryzacyjna zmagała się z przestojami związanymi z przerwami w produkcji. Obecnie znaczną część popytu stanowią transakcje zawierane przez sieci handlowe, e-commerce i towarzyszące im firmy z branży opakowań oraz operatorzy logistyczni działający lokalnie i międzynarodowo. Skala zawieranych umów z udziałem podwykonawców obsługujących sklepy internetowe będzie rosła, ponieważ obsługa e-commerce wymaga nawet trzy razy więcej powierzchni niż standardowa obsługa paletowa. Co więcej, po chwilowym zastoju i pewnego rodzaju rewaluacji w kierunku elektromobilności i rozwoju nowych technologii silnym sektorem pozostaje przemysł motoryzacyjny. Należy pamiętać, że Polska wypracowała sobie pozycję ważnego hubu produkcji samochodów elektrycznych na świecie, a w 2020 r. sprzedaż tego rodzaju aut wzrosła globalnie o 40%, mimo spadku w sprzedaży tradycyjnych aut. Przykładem inwestycji w sektor na Śląsku jest uruchomienie linii produkcyjnych elektrycznych i hybrydowych modeli Jeepa, Fiata i Alfy Romeo w FCA Tychy.

Górny Śląsk korzysta zatem na silnym rozwoju sektora logistycznego napędzanego e-commerce, a także na rosnącym i coraz bardziej innowacyjnym sektorze motoryzacyjnym. Z drugiej strony popyt generują sieci handlowe, dla których duża i gęsto zaludniona aglomeracja śląska jest atrakcyjnym rynkiem konsumenckim. Co więcej, przez swoje zróżnicowanie, skalę rynku wewnętrznego i doskonałe położenie na szlaku tras europejskich przyciąga inwestorów również w warunkach pandemii. Region jest wybierany ze względu na dobrze wykwalifikowane i dostępne kadry pracownicze, a także tradycje przemysłowe. Za nowoczesnymi inwestycjami w ten sektor idą kolejne związane z rozwojem całego łańcucha licznych poddostawców.

W oczach potencjalnych inwestorów zainteresowanych przenoszeniem produkcji z Azji, Górny Śląsk poza ugruntowaną od lat pozycją w Polsce jest także kluczowym hubem dystrybucyjnym dla Europy Środkowo-Wschodniej. Położenie geograficzne regionu zapewnia swobodne zarządzanie łańcuchami dostaw pomiędzy Polską, Niemcami, Czechami, Słowacją oraz państwami na południu Europy. Na korzyść regionu wpływa także rozbudowana infrastruktura drogowa w tym m.in. kluczowy węzeł w Sośnicy zapewniający komfortowe połączenie pomiędzy autostradami A1 i A4, duża gęstość dróg krajowych i regionalnych, włączając w nią Drogową Trasę Średnicową (DTŚ). Ponadto znajduje się tu najbardziej rozbudowana sieć kolejowa w Polsce, a także dostępny w okolicy port lotniczy Katowice w Pyrzowicach.

16-proc. wzrost powierzchni

W okresie od stycznia do czerwca 2021 r. deweloperzy dostarczyli ok. 250 000 mkw. powierzchni magazynowej, co przyczyniło się do zwiększenia całkowitych zasobów rynku na Górnym Śląsku do 3,8 mln mkw. (+16% r/r) i umocnienia drugiej pozycji w Polsce. Największymi oddanymi parkami logistycznymi w analizowanym czasie były 7R Beskid Park II o powierzchni 70 900 mkw. (1 budynek BTS i 2 multi-tenant), Panattoni BTS OTCF Czeladź (67 000 mkw.) i Hillwood Piekary Śląskie (42 500 mkw.) Patrząc szerzej w okresie od III kw. 2020 r. do II kw. 2021 r. nowa podaż na Górnym Śląsku wyniosła 505 000 mkw. i był to najwyższy wynik w Polsce. Na zakończenie I poł. 2021 r. w budowie pozostawało 559 000 mkw. (+43% r/r) i jest to także najlepszy wynik w Polsce. Wśród planowanych do oddania do końca br. inwestycji najwięcej powierzchni dostarczą m.in. trzy projekty Panattoni tj. Panattoni Park Ruda Śląska III (72 000 mkw.), Panattoni BTS Action w Tychach (60 800 mkw.) i Panattoni Bielsko-Biała IV (60 600 mkw.). Zarejestrowany na koniec czerwca 2021 r. 8,7% poziom pustostanów wraz z wynoszącym 20% współczynnikiem powierzchni budowanej spekulacyjnie (średnia krajowa na poziomie 29%), wskazuje, że po okresowym spowolnieniu związanym z pandemią i większej ostrożności ze strony deweloperów możemy spodziewać się kolejnych projektów nasycających ten rynek. Inwestorzy są zainteresowani umacnianiem swojej pozycji na ukształtowanych podregionach jak Sosnowiec, Gliwice, Tychy czy Bielsko-Biała, ale też wejściem na mniejsze wschodzące rynki jak Częstochowa czy Żory.

Za silnym i stabilnym popytem generowanym zarówno przez logistykę i e-commerce, podąża podaż, przy czym dostępność jakościowych terenów w kluczowych, optymalnych dla rozwoju logistyki miejskiej lokalizacjach na Górnym Śląsku jest ograniczona. Niemniej sytuacja ta powoduje, że inwestorzy nie boją się terenów typ brownfiled, które wymagają większych nakładów i know how. Przykładem może być aktywność firm Panattoni i Hillwood, które zrealizowały wiele udanych tego typu projektów w regionie. Ponadto Górny Śląsk jest zróżnicowany pod względem dostępnych formatów nieruchomości przemysłowych. Charakteryzuje go przede wszystkim zwarta tkanka miejska, bez znaczącego rozróżnienia strefowego inwestycji na miejskie lub podmiejskie. Projekty są wymieszane i dopasowane bardziej pod same profile i zapotrzebowanie najemców, przez co coraz więcej projektów pod względem technicznym klasyfikowanych jako tzw. last mile i SBU. Swoją aktywność w regionie zaznaczają zarówno duzi gracze o zasięgu międzynarodowym jak np. Panattoni, Segro, Logicor, GLP i Prologis, a także podmioty krajowe jak 7R czy deweloperzy regionalni np. DL Invest i BIK.

Transakcje portfelowe

Duże zróżnicowanie, stabilność rynku oraz łatwość wyjścia sprawiają, że projekty na Górnym Śląsku są ważnym elementem w transakcjach portfelowych, będąc często klasyfikowanymi jako produkty prime. Przykładem może być aktywność inwestorów w pierwszej połowie 2021 r. Nowym właścicielem pięciu nieruchomości o łącznej powierzchni 165 600 mkw. zlokalizowanych na Górnym Śląsku, w Poznaniu i Łodzi zostało REINO Capital & IO Asset Management w imieniu Grosvenor Group, które nabyło prawa do portfela należącego wcześniej do AEW. Z kolei w segmencie logistyki miejskiej paneuropejski podmiot inwestycyjny M7 Real Estate kupił dwa parki należące do 7R tj. 7R City Flex Sosnowiec i 7R Siemianowice Śląskie o łącznej powierzchni 22 500 mkw.

Podobne wiadomości

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *

Polecane