Pomimo gospodarczego kryzysu, rynek powierzchni przemysłowo-logistycznej w Polsce znajduje się w bardzo dobrej kondycji – twierdzą eksperci firmy Colliers w podsumowaniu mijającego roku 2022. Na rok 2023 r. zapowiadają z kolei wzrost stawek czynszów oraz wrost pustostanów.

Eksperci firmy Colliers wybrali najważniejsze wydarzenia na rynku nieruchomości przemysłowo-logistycznych w 2022 r.:

1. Wojna i jej konsekwencje

Wybuch wojny w Ukrainie spowodował lekkie spowolnienie na rynku magazynowym w Polsce wywołane zerwaniem łańcuchów dostaw. Z biegiem czasu część z nich udało się odbudować oraz znaleźć nowych dostawców. Od początku marca deweloperzy borykali się m.in. z problemem braku dostępności materiałów budowlanych, co powodowało wzrost cen. Przykładowo, według danych Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa cena stali gwałtownie wzrosła, osiągając swoje maksimum na przełomie I i II kw. 2022 r. Obecnie znajduje się w trendzie spadkowym i jest ok. 10% tańsza niż przed wybuchem wojny.

2. Czynsze w górę

Od początku marca 2022 r. widoczny był wzrost czynszów bazowych o 20-40% oraz czynszów efektywnych o 20-50%. To efekt m.in. wzrostu cen paliw i materiałów budowlanych, wzrostu kosztów finansowania projektów oraz pogorszenia nastrojów funduszy inwestycyjnych. Wzrost stawek nie osłabił jednak aktywności najemców. – Nieruchomościami przemysłowo-logistycznymi wciąż najbardziej zainteresowani są najemcy z sektora 3PL. Ponad połowa popytu z III kw. 2022 r. została wygenerowana właśnie przez operatorów logistycznych – mówi Maciej Chmielewski, senior partner, dyrektor Działu Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych w Colliers.

3. Wzrost stóp kapitalizacji

Końcówka I kw. 2022 r. przyniosła odwrócenie trendu spadku stóp kapitalizacji, co spowodowane było m.in. presją inflacyjną oraz pogorszeniem nastrojów wśród inwestorów. W 2022 r. stopy kapitalizacji dla najlepszych obiektów logistyczno-przemysłowych wzrosły o kilkadziesiąt punktów bazowych. – Po okresie pandemicznej „gorączki zakupowej” w sektorze logistycznym nastąpiło ochłodzenie rynku inwestycyjnego. Przyczyn tego należy upatrywać przede wszystkim we wzroście stóp procentowych. W konsekwencji wzrósł koszt kapitału, zmniejszyła się również dostępność finansowania dłużnego. W efekcie inwestorzy są obecnie bardziej selektywni i nakierowani na zakupy pojedynczych nieruchomości lub ich niewielkich portfeli – mówi Paweł Suracki, dyrektor w Dziale Doradztwa Inwestycyjnego w Colliers.

4. Więcej pustostanów

W I kw. 2022 r. wskaźnik pustostanów osiągnął najniższą wartość w historii rynku – 3,1%, lecz w kolejnych kwartałach wzrósł do poziomu ponad 4%. Skok ten był spowodowany głównie przez wysoki wolumen nowej, niewynajętej powierzchni oddanej do użytku.

5. Trudniej o finansowanie

Na koniec I kw. 2022 r. wolumen powierzchni w budowie wyniósł 4,8 mln mkw., co było najwyższą wartością w historii rynku powierzchni przemysłowej i logistycznej. W II i III kw. nastąpił jednak spadek wolumenu powierzchni w budowie, co było spowodowane m.in. brakiem dostępności materiałów budowlanych, wzrostem ich cen oraz trudnościami związanymi z finansowaniem budów obiektów logistycznych i przemysłowych.

Analitycy przedstawili też prognozowane trendy na rynku magazynowym w 2023 roku. Co nas czeka?

1. Kolejny rekord

W pierwszych trzech kwartałach 2022 r. oddano do użytku więcej powierzchni logistyczno-przemysłowej niż w jakimkolwiek pełnym roku w historii rynku. Wolumen powierzchni w budowie jest nadal stosunkowo wysoki, pomimo jego spadku. Szacuje się, że w 2023 r. całkowite zasoby rynku przemysłowo-logistycznego przekroczą 30 mln mkw.

2. Dalszy wzrost czynszów

Kolejny rok może przynieść dalszy wzrost czynszów, jednak nie będzie on tak dynamiczny jak w  2022. Pomimo rosnących stawek Polska pozostanie atrakcyjnym rynkiem I&L w porównaniu z Europą Zachodnią i będzie przyciągać kolejnych najemców. Poza aspektem finansowym, istotnymi czynnikami budującymi zainteresowanie najemców Polską są jej położenie – w pobliżu zachodnioeuropejskich rynków zbytu – i rozwijająca się infrastruktura transportowa.

3. Jeszcze więcej wolnej powierzchni

W 2023 roku spodziewany jest dalszy wzrost pustostanów ze względu na prognozowany wysoki poziom nowej podaży. Wzrost ten nie świadczy jednak o gorszej kondycji rynku.

– Niska stopa pustostanów jest zjawiskiem pożądanym przez poszczególnych właścicieli obiektów, gdyż oznacza, że mają oni zapewniony niezakłócony dochód z czynszów. Jednak w przypadku całego rynku bardziej pozytywnym zjawiskiem jest stopa pustostanów wyższa o kilka punktów procentowych, która pozwalałaby zachować równowagę rynkową oraz umożliwiłaby najemcom szybsze zaspokajanie popytu – zaznacza Maciej Chmielewski.

4. Konieczne zmiany

Rosnące ceny energii i trend związany z wdrażaniem przez przedsiębiorstwa strategii ESG (Environment, Social, Governance) powodują, że najemcy i deweloperzy coraz częściej inwestują w zielone rozwiązania dla swoich budynków. Największym zainteresowaniem cieszy się fotowoltaika, niestety na inwestycję w farmy fotowoltaiczne na ten moment stać tylko największych najemców, choć i wśród mniejszych podmiotów widać zainteresowanie tematem.

5. Friendshoring

Od początku wojny w Ukrainie coraz częściej mówi się o zjawisku zwanym friendshoringiem. Polega ono na tworzeniu sieci logistycznych w krajach, które współpracują ze sobą gospodarczo, politycznie oraz militarnie. Od lutego 2022 r. wiele firm zdecydowało się na wyjście z rynków takich jak Ukraina, Rosja czy Białoruś. Jednym z przykładów friendshoringu związanego z produkcją jest przeniesienie produkcji wiązek elektrycznych z Ukrainy do Polski w przypadku firmy MAN.