Drugi kwartał 2026 roku przyniósł przełom na rynku magazynowym. Jak wynika z raportu BNP Paribas Real Estate Poland, mimo przekroczenia barier 38 mln mkw. zasobów, kluczowa jest zmiana w umowach. Aż niemal dwie trzecie transakcji to nowe kontrakty, a nie przedłużenia starych. Pokazuje to jednoznaczny zwrot firm z defensywy w stronę odważnej ekspansji.

W poprzednich kwartałach niepewności gospodarczej na rynku rządziły renegocjacje. Firmy wolały zostawać tam, gdzie były, unikać kosztów relokacji i jedynie przedłużać dotychczasowe zobowiązania. Dane z najnowszego opracowania wskazują jednak na przełom: w drugim kwartale 2026 roku nowe umowy odpowiadały aż za 63,5% całego wolumenu transakcji, podczas gdy renegocjacje stanowiły zaledwie 34%. Taki stosunek sił jednoznacznie dowodzi, że przedsiębiorstwa przestały działać w trybie przetrwania, a zaczęły realnie rozbudowywać sieci dostaw.

– Wyniki pierwszej połowy roku pokazują bardziej zrównoważony rozwój rynku. Nowa powierzchnia nadal trafia do najemców, ale decyzje inwestycyjne są ostrożniejsze i coraz częściej odpowiadają na konkretne potrzeby firm. Ogranicza to ryzyko nadpodaży i sprzyja stabilności rynku – wskazuje Ludwika Korzeniowska, dyrektorka działu powierzchni przemysłowych i kogistycznych BNP Paribas Real Estate Poland.

Ta zmiana w podejściu biznesu wywołała potężny skok łącznego popytu. Najemcy zakontraktowali w trzy miesiące ponad 1,9 mln mkw., co oznacza wzrost o 35,7% w stosunku do pierwszego kwartału roku oraz wyraźne przebicie wyników sprzed roku. Boom ten napędzają przede wszystkim rozwój handlu elektronicznego, logistyka kontraktowa oraz proces reorganizacji łańcuchów dostaw i przenoszenia procesów z Azji do Europy.

– Wzrost wolumenu najmu i przewaga nowych kontraktów potwierdzają, że firmy aktywniej rozwijają sieci logistyczne. Polska pozostaje atrakcyjna dla dystrybucji regionalnej i obsługi rynku europejskiego – dodaje Ludwika Korzeniowska.

Odbicie po stronie popytu, zderzone z bardziej ostrożną polityką deweloperów, przełożyło się na spadek wolnych powierzchni. Wskaźnik pustostanów obniżył się do 6,6%, co oznacza spadek o 1,6 punktu procentowego w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. W praktyce oznacza to, że w kluczowych hubach logistycznych – takich jak Górny Śląsk czy okolice Warszawy – znalezienie wolnej, nowoczesnej hali z dnia na dzień staje się coraz trudniejsze.

Eksperci zwracają również uwagę na zmianę kryteriów, jakimi kierują się najemcy przy wyborze obiektów. Sama stawka czynszu za metr kwadratowy zeszła na drugi plan.

– Koszt najmu pozostaje ważny, ale coraz częściej jest analizowany przez pryzmat całkowitej efektywności operacyjnej. Rośnie znaczenie dostępu do energii, infrastruktury, parametrów technicznych i możliwości ograniczania kosztów eksploatacyjnych. Obiekty odpowiadające na te potrzeby zyskują przewagę konkurencyjną – podsumowuje Piotr Załęski, dyrektor w dziale powierzchni przemysłowych i logistycznych BNP Paribas Real Estate Poland.