Perturbacje w gospodarce wyzwaniem dla rynku magazynów

AXI IMMO

Wysoki, stabilny popyt na poziome 4 mln mkw., rekordowa liczba nowych inwestycji na głównych rynkach i w nowych lokalizacjach i blisko 50-proc. udział projektów spekulacyjnych w budowie to obraz sektora magazynowego na koniec 2019 roku – informuje Anna Głowacz, dyrektor działu Industrial w firmie doradczej AXI IMMO.

– Polski rynek magazynowy rośnie średnio w tempie 15 proc. rocznie, co zawdzięcza wysokiemu zainteresowaniu zarówno najemców, jak też inwestorów. Obie grupy oceniają go jako stabilny i bezpieczny – dodaje Anna Głowacz.

Spółka AXI IMMO przygotowała raport z podsumowaniem 2019 r. na rynku magazynowym w Polsce wskazując 10 najważniejszych faktów, które kształtowały obraz sektora w ubiegłym roku oraz będą wpływały na jego przyszłość w najbliższych miesiącach:

1. Rynek inwestycyjny pod znakiem sprzedaży dużych projektów BTS

W 2019 r. wolumen transakcji inwestycyjnych w sektorze magazynowym wyniósł 1,48 mld euro. Był to wynik o 17 proc. niższy w porównaniu z rekordowym 2018 r., głównie ze względu na przedłużające się negocjacje i przesunięcie zamknięcia transakcji o wartości pond 1 mld euro na 2020 r. W magazyny inwestują zarówno fundusze z Europy, jak też kapitał z Azji, który jest obecny głównie za pośrednictwem europejskich platform. Stałą bolączką jest niska dostępność produktów, efektem tego jest coraz większa liczba transakcji już na etapie deweloperskim i „share asset”. W odróżnieniu od 2018, kiedy to sprzedawały się portfele, ubiegły rok należał do dużych transakcji typu „single tenant”. Nowych nabywców znalazły m.in. projekty Amazon w Bolesławcu i Polsce Centralnej czy Zalando w Olsztynku. Stopy kapitalizacji wykazują dalszą tendencję do kompresji. Najlepszych pojedynczych projektów magazynowych stopy kapitalizacji były nawet poniżej 5 proc., w przypadku inwestycji typu multitenant w lokalizacjach logistycznych utrzymywały się powyżej 6 proc. Natomiast najlepsze assety na terenie Warszawy oscylowały w okolicach 5,5 proc.

2. Rekordowy popyt trzeci rok z rzędu

Popyt na powierzchnie magazynowe w 2019 r. w Polsce trzeci rok z rzędu utrzymał się na wysokim poziomie. Łącznie wynajęto prawie 4 mln mkw., z czego 67 proc. stanowiły nowe umowy najmu. Pięć głównych rynków odpowiadało za 80 proc. całości popytu. Najwięcej powierzchni wynajęto w regionie Warszawy (1,27 mln mkw.), następnie na Górnym Śląsku (600 tys. mkw.) i Polsce Centralnej (590 tys. mkw.). Najwięcej nowych umów najmu zostało podpisanych w regionie Warszawy.

3. Sektor rośnie, dzięki logistyce i e-commerce

W strukturze najmu przez cały rok 2019 udział firm logistycznych utrzymywał się na wysokim poziomie pomiędzy 35-45 proc., aby na koniec roku osiągnąć 40,5 proc. Operatorzy logistyczni wynajmują kolejne powierzchnie magazynowe ze względu na nowe kontrakty, ale też przystosowują łańcuchy dostaw do nowych wymagań klientów z kanału e-commerce. Efektem tego jest zapotrzebowanie na powierzchnie z przeznaczeniem na obsługę zwrotów, magazyny szybko rotujące czy regionalne centra dystrybucyjne.

4. Całkowite zasoby na prostej ścieżce do przekroczenia 20 mln mkw.

W całym 2019 r. do użytku oddano 2,72 mln mkw. nowej powierzchni magazynowej. Jest to wynik o 23 proc. wyższy niż w roku poprzednim. Całkowite zasoby magazynowe na koniec roku to ponad 18,6 mln mkw. Najwięcej powierzchni zostało dostarczone na rynek w regionie Polski Centralnej (656 tys. mkw.), następnie na Górnym Śląsku (573 tys. mkw.) i na Dolnym Śląsku (430 tys. mkw.). Polski rynek magazynowy rok do roku rośnie w tempie powyżej 15 proc..

5. Blisko 50 proc. nowych inwestycji to projekty spekulacyjne

Na koniec roku w budowie było 1,9 mln mkw., z czego najwięcej na Górnym Śląsku (478 tys. mkw.), następnie w regionie Warszawy (470 tys. mkw.) i na Dolny Śląsku (270 tys. mkw.). Warto dodać, że ponad 260 tys. mkw. powstaje w regionie Trójmiasta, co stanowi 1/3 dotychczasowych zasobów tego regionu. Deweloperzy nie boją się projektów spekulacyjnych. Udział tego typu inwestycji w strukturze podaży na koniec roku wyniósł 49 proc.

6. Nowe rynki z rosnącym potencjałem

Poza 5 głównymi rynkami obserwujemy stały rozwój mniejszych i nowych rynków, takich jak Szczecin, Kielce, Legnica, Gorzów Wielkopolski, Białystok, Lublin czy Olsztyn. Całkowite zasoby łącznie na wszystkich mniejszych rynkach na koniec roku wyniosły 3,3 mln mkw. i wzrosły o 26 proc. względem 2018. Największy przyrost powierzchni miał miejsce w woj. warmińsko-mazurskim, ze względu na oddanie do użytku BTS dla firmy Zalando o powierzchni ponad 120 tys. mkw. Popyt wygenerowany na nowych rynkach przekroczył 770 tys. mkw., z czego 95 proc. to nowe umowy najmu.

7. Poziom pustostanów z tendencją wzrostową

Efektem oddania do użytku dużej liczby inwestycji spekulacyjnych oraz relokacji najemców jest wzrost współczynnika powierzchni niewynajętej, który na koniec 2019 r. wyniósł 6,5 proc., co stanowi wzrost o 2 p.p. względem końca 2018 r. i jest najwyższym wynikiem od 5 lat. W kolejnych miesiącach trend ten zostanie utrzymany. Najwyższy poziom pustostanów odnotowano w regionie Polski Centralnej 11,2 proc. oraz na Górnym Śląsku 8,2 proc.. Na mniejszych rynkach największą dostępność powierzchni odnotowano w regionie Bydgoszczy i Torunia (8,1 proc.), Trójmiasta (8,0 proc.) oraz Krakowa (7,5 proc.).

8. W czynszach było wzrostowo, jest stabilnie

W pierwszej części 2019 r. stawki bazowe wykazywały tendencję wzrostową, jednak pod koniec roku ustabilizowały się. Średnie stawki bazowe w obiektach typu big-box oscylowały w przedziale 2,9 – 3,8 euro/mkw., co przekładało się na stawki efektywne pomiędzy 2,1 do 3,2 euro/mkw. Nadal najniższe możliwe do uzyskania stawki czynszów były w regionie Poznania oraz okolicach Warszawy. Najdroższą lokalizacją pozostaje Warszawa miasto, gdzie stawki bazowe oscylują w przedziale 4,9 – 5,5 euro/mkw. W najbliższych miesiącach stawki bazowe utrzymają się na stabilnym poziomie, natomiast efektywne będą wykazywały delikatną tendencję spadkową w regionach, gdzie rośnie poziom pustostanów.

9. Wzrost sektora zależny od e-commerce

Sektor nieruchomości magazynowych pozostanie na ścieżce stabilnego wzrostu. Trend wzrostu zapotrzebowania ze strony e-commerce i wzrost liczby inwestycji w lokalizacjach miejskich będą kształtowały obraz rynku w najbliższym roku. Aktywność deweloperska utrzyma się na wysokim poziomie, jednak możemy spodziewać się spadku liczby inwestycji typowo spekulacyjnych. Po stronie popytu będziemy odnotowywać więcej mniejszych transakcji związanych z ekspansjami i przebudową łańcuchów dostaw, niż spektakularnymi, pojedynczymi inwestycjami.

10. Wyzwaniem perturbacje w światowej gospodarce

Możliwy spadek popytu będzie związany z czynnikami makroekonomicznymi, takimi jak: przestoje w łańcuchach dostaw związane z rozprzestrzenianiem się koronawirusa, widoczny spadek produkcji wynikający ze spadku konsumpcji zwłaszcza w Europie Zachodniej, niska dostępność pracowników przy jednoczesnych rosnących kosztach pracy. Światowa gospodarka, w tym sektor magazynowy może spodziewać się tymczasowego osłabienia koniunktury ze względu na koronawirusa.

Podobne wiadomości

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *

Polecane